Condotel bị “biến tướng”, nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp

48

Tiếp tục mạch câu chuyện về lỗ hổng pháp lý cho loại hình condotel, TS Lương Hoài Nam thông tin đầu năm qua, Hội đồng Tư vấn Du lịch bất ngờ nhận được yêu cầu nghiên cứu và cho ý kiến với Chính phủ về loại hình condotel. Lý do đơn vị này được đóng góp ý kiến là do cả đang trong hành trình đi tìm cơ sở pháp lý cho condotel nhưng tìm khắp nơi, từ luật Xây dựng đến luật Bất động sản… đều không thấy, trừ luật Du lịch.

 



Condotel bị “biến tướng”, nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp
TS Lương Hoài Nam phát biểu tại hội thảo sáng nay (17/12).

Theo ông, chiếu theo đúng Điều 48 – luật Du lịch, condotel được định nghĩa là biệt thự du lịch hoặc du lịch, không có khái niệm căn hộ dịch vụ. Đối với ngành du lịch, condotel được nhận định là cơ sở lưu trú quan trọng trong bối cảnh thực trạng hiện nay có quá ít cơ sở có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp. 

Tính đến hết năm 2018 cả nước mới có 15.626 cơ sở lưu trú du lịch với tổng số 353.293 buồng. Trong đó, số cơ sở lưu trú đạt chuẩn từ 3 sao trở lên chỉ có 965, chiếm 6% cơ sở lưu trú du lịch. Tổng số buồng phòng đạt chuẩn 3 sao trở nên chiếm 35,9%. Có thể coi condotel là loại hình nằm giữa khách sạn, resort và Airbnb, cần thiết cho nhu cầu phát triển du lịch của Việt Nam.

Thế nhưng trong thời gian qua, một số condotel bị biến tướng từ sản phẩm sang sản phẩm tài chính phái sinh, sản phẩm chứng khoán. Với cách tiếp cận này, người ta chỉ quan tâm đến lợi nhuận chứ không xem xét các yếu tố cơ bản của một tài sản bất động sản như vị trí, tiềm năng phát triển, chủ đầu tư, chất lượng xây dựng… 

“Nếu lợi nhuận cam kết lên đến 12%/năm, người ta không quan tâm đến giá cả nữa, vì giá càng cao thì lời càng nhiều. Khi đó, giới thiệu condotel ở mặt trăng hay sao Hỏa thì người ta vẫn mua bán bình thường. Đó là sự biến tướng, biến thái của condotel trong thời gian qua gây ảnh hưởng đến sự phát triển của loại hình này”, ông Nam cho biết.

Cũng theo ông Nam, dù doanh nghiệp được bán căn hộ du lịch (condotel) cho khách hàng theo quan điểm là những thứ luật pháp không cấm thì được kinh doanh, nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng không thể đòi những thứ luật pháp chưa có. 

Hiện tại không tìm thấy cơ sở pháp lý của khái niệm condotel trong các Luật bất động sản, xây dựng, nhà ở, đất đai ngoại trừ Luật du lịch. Nhưng Luật du lịch cũng chỉ có hai loại hình bất động sản du lịch là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, trong đó condotel là căn hộ du lịch. 

Như vậy, nếu căn cứ luật hiện tại, chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho condotel và thời hạn bằng thời hạn của dự án. Khi pháp lý rõ ràng và không còn cam kết lợi nhuận nữa, giá bán condotel sẽ về mức giá và condotel sẽ phát triển bền vững, lành mạnh.



Condotel bị “biến tướng”, nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp
Toàn cảnh Hội thảo “Pháp lý cho condotel”.

Đồng quan điểm, ông Trần Văn Chín Nút, Chủ tịch HĐQT V Group nhận định nút thắt chính của condotel là do lỗi hệ thống từ đầu, không thống nhất về loại hình trong cấp giấy chứng nhận. có quyền dự án của mình với nhiều “mỹ danh” nhằm đa dạng sự lựa chọn tới du khách. Tuy nhiên về vấn đề pháp lý, trên giấy tờ vẫn phải quy về chung một khái niệm. Nếu từ phía nhà nước tới chủ đầu tư thống nhất định danh condotel là căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch, cấp giấy chứng nhận rõ ràng thì sẽ không còn tranh cãi, không xảy ra những bất cập, rủi ro trong quá trình giao dịch như câu chuyện Cocobay vừa xảy ra.

Liên quan đến pháp lý của condotel, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, cho đến nay không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng. Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể bao gồm đến 4 loại hình lưu trú gồm khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), loại hình thứ hai là căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao 2 tầng trở lên, thứ ba là biệt thự du lịch, thứ tư là du lịch. 4 loại hình này thì trong đó có 3 loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự là gọi chung condotel. Condotel là hình thức sở hữu chung theo phần. Vì vậy cần có khung pháp lý quản lý riêng biệt cho phù hợp. Đây là một loại hình cơ sở lưu trú cần thiết để phát triển ngành du lịch.

Thế nhưng theo ông Châu, vấn đề hiện nay là bảo vệ quyền lợi thứ cấp như thế nào trước các rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý? Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài); tháng 3/2019, công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng)… 

Do đó, HoREA đã kiến nghị, nếu cấp lại sổ đỏ có thời hạn thì phải cấp luôn cho người mua là 50 năm chứ không trừ đi vì sẽ thiệt thòi cho họ. Bởi trong luật Đất đai, Nghị định 43 đều có nói công trình xây dựng các thành phần trong dự án có thể được cấp sổ đỏ cho từng thành phần.

“Chúng tôi đề nghị được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ condotel cho chủ đầu tư dự án, sau đó nhà đầu tư thứ cấp mua được sang tên…”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, không cần phải có luật mới nhưng cần bổ sung một số nội dung vẫn giải quyết được câu chuyện về condotel. Đó là điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng; Vì vậy cần bổ sung khi bán các bất động sản hình thành trong tương lai nói chung, gồm condotel đều phải có bảo lãnh của ngân hàng. Quan trọng nhất là ở Việt Nam, chủ đầu tư bán condotel là không trái pháp luật. Luật đầu tư quy định doanh nghiệp được phép làm những gì luật không cấm. Như vậy các căn hộ trong dự án thì được phép bán nhưng luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ trong dự án này.

“Năm 2017 Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và Việt Nam có nhiều tiềm năng. Phát triển du lịch càng tăng thì các condotel cũng phát triển tốt. Chủ đầu tư có thể liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp trong vùng để khai thác và cơ cấu lại sản phẩm để bài toán kinh doanh đạt hiệu quả hơn…”, ông Châu nhấn mạnh.




Nguồn Báo Tiêu Dùng